آشنایی با 12 وظیفه از وظایف مشاورین املاک
مشاورین املاک یکی از حرفه های پرطرفدار و پردرآمد در بازار املاک و مستغلات هستند. این حرفه به دلیل تنوع و چالش برانگیز بودن، بسیار جذاب و هیجان انگیز است. اما مشاورین املاک باید با قوانین و مقررات مربوط به شغل خود آشنا باشند و وظایف خود را به درستی انجام دهند. در این مقاله، ما به برخی از وظایف مشاورین املاک پرداخته و نکات مهمی را برای شما بیان می کنیم.
تعریف قانونی از شغل املاک
به طور کلی، شغل املاک به فعالیت هایی گفته می شود که در رابطه با خرید، فروش، رهن، اجاره، تعویض، تقسیم، تجزیه و تحلیل، تخمین، تبلیغات، مشاوره و سایر خدمات مربوط به ملک صورت می گیرد. بنابراین، هر کس که به صورت حرفه ای چنین فعالیت هایی را انجام دهد، به عنوان یک مشاور املاک شناخته می شود. البته باید توجه داشت که برای فعالیت به عنوان یک مشاور املاک، لازم است که دارای پروانه کار باشید. پروانه کار یک گواهینامه است که توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان صادر می شود و نشان دهنده صلاحیت فنی و قانونی شخص در انجام فعالیت های حرفه ای در زمینه املاک است.
وظایف اتحادیه مشاورین املاک
اتحادیه مشاورین املاک یک نهاد حقوقی است که به منظور حفاظت از منافع و حقوق مشاورین املاک و نظارت بر رعایت قوانین و استانداردهای حرفه ای توسط آن ها تشکیل شده است. برخی از وظایف اصلی اتحادیه مشاورین املاک عبارتند از:
- صدور پروانه کار برای مشاورین املاک
- ثبت نام و پایگاه داده سازی مشاورین املاک
- تعیین حق العمل و حق السند برای خدمات مشاورین
- تعرفه سازی خدمات مشاورین
- رسیدگی به شکایات و تخلفات مشاورین
- برگزاری دوره های آموزشی و ارتقای دانش مشاورین
- همکاری با سازمان های دولتی و خصوصی در زمینه املاک
- ارائه نظرات و پیشنهادات به مجلس و دولت در خصوص قوانین و مقررات مربوط به املاک
وظایف مشاورین املاک در خصوص تعهدات طرفین
یکی از وظایف مهم مشاورین املاک، تنظیم و امضای قراردادهای معاملاتی است. قرارداد یک توافق نامه است که بین طرفین معامله (خریدار و فروشنده یا مستأجر و موجر) به منظور تعیین شرایط و تعهدات آن ها در خصوص ملک منعقد می شود. قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:
- نام، نام خانوادگی، شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تلفن طرفین
- نام، نام خانوادگی، شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تلفن مشاور املاک
- شرح کامل ملک (مساحت، نوع، موقعیت، سند، امکانات و …)
- قیمت کل یا رهن و اجاره ملک
- نحوه پرداخت قیمت یا رهن و اجاره (نقد یا اقساط)
- تاریخ تحویل یا تسلیم ملک
- تعهدات فروشنده یا موجر در خصوص تضمین سلامت و صحت سند و عدم دخالت سومین شخص
- تعهدات خریدار یا مستأجر در خصوص رعایت حقوق فروشنده یا موجر و عدم تغییر در کاربری یا ساختار ملک
- حق السند و حق العمل مشاور املاک
- حق النظاره سازمان نظام مهندسی ساختمان
- شرایط فسخ قرارداد و جبران خسارات
قرارداد باید به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود و با امضای طرفین، مشاور املاک و دفتردار رسمی لازم الاجرا شود.
خوب، مقاله را ادامه می دهم. این بخش های بعدی مقاله هستند:
وظایف مشاورین املاک در خصوص تحویل ملک
پس از انجام معامله و پرداخت قیمت یا رهن و اجاره، زمان تحویل یا تسلیم ملک فرا می رسد. در این مرحله، مشاور املاک باید نقش یک دلال عادلانه را بازی کند و از حقوق هر دو طرف معامله حفاظت کند. برخی از وظایف مشاورین املاک در خصوص تحویل ملک عبارتند از:
- هماهنگی با طرفین برای تعیین زمان و مکان مناسب برای تحویل ملک
- حضور در محل ملک و بررسی وضعیت فیزیکی و قانونی آن
- تهیه فرم تحویل گیری و تحویل دادن ملک و ثبت اطلاعات مربوط به سند، کاربری، شماره کنتورها، کلیدها و …
- در صورت وجود نقص یا عیب در ملک، اطلاع رسانی به طرفین و پیگیری رفع آن
- در صورت نیاز، اخذ تضمینات لازم از طرفین برای رفع نقص یا عیب
- در صورت تغییر در شرایط قرارداد، تنظیم الحاقیه قرارداد و امضای آن توسط طرفین
- تسلیم سند به خریدار یا رهن کننده پس از تأیید صحت آن
- تسلیم کپی قرارداد و فرم تحویل گیری به هر دو طرف
وظایف مشاورین املاک در خصوص تسویه حساب
پس از تحویل ملک، مشاور املاک باید با طرفین تسویه حساب کند. در این مرحله، مشاور املاک باید حق السند و حق العمل خود را دریافت کند. حق السند به هزینه های پروانه کار، حق النظاره، عوارض شهرداری، بدهکاران ساختمان و … گفته می شود که باید توسط فروشنده یا موجر پرداخت شود. حق العمل به دستمزد یا کارمزد مشاور املاک گفته می شود که باید توسط خریدار یا مستأجر پرداخت شود. برخی از وظایف مشاورین املاک در خصوص تسویه حساب عبارتند از:
- صدور فاکتور حق السند و حق العمل به نام طرفین
- درخواست پرداخت حق السند و حق العمل از طرفین
- در صورت عدم پرداخت، استفاده از راه های قانونی برای تحصیل آن
- در صورت پرداخت، صدور رسید معتبر به طرفین
- تسلیم کپی فاکتور و رسید به اتحادیه مشاورین املاک
- پرداخت مالیات و عوارض مربوط به فعالیت حرفه ای
وظایف مشاورین املاک در خصوص تبلیغات
تبلیغات یکی از راه های اصلی جذب مشتریان و افزایش فروش برای مشاورین املاک است. مشاورین املاک باید با استفاده از روش های مختلف تبلیغاتی، ملک های خود را به نمایش بگذارند و مزایای آن ها را به مخاطبان برسانند. برخی از وظایف مشاورین املاک در خصوص تبلیغات عبارتند از:
- تهیه عکس و فیلم از ملک ها با کیفیت بالا و زاویه مناسب
- نوشتن متن تبلیغاتی جذاب و دقیق برای معرفی ملک ها
- انتخاب کانال های تبلیغاتی مناسب برای هدف گروپ خود (روزنامه، تلویزیون، رادیو، اینترنت، پوستر، بروشور و …)
- ثبت آگهی در کانال های تبلیغاتی با رعایت قوانین و استانداردهای آن ها
- پاسخگویی به سوالات و درخواست های مخاطبان
- بروزرسانی آگهی ها با توجه به تغییرات قیمت یا شرایط ملک
- پیگیری نتایج آگهی ها و اندازه گیری بازده آن ها
وظایف مشاورین املاک در خصوص بررسی سند ملک
سند یک گواهینامه است که حق مالکیت یک شخص بر روی یک ملک را نشان می دهد. سند یک عامل تعیین کننده در ارزش یک ملک است. بنابراین، مشاورین املاک باید با انواع سندهای مختلف آشنا باشند و قادر باشند سند یک ملک را به درستی بررسی کنند. برخی از وظایف مشاورین املاک در خصوص بررسی سند ملک عبارتند از:
- شناسایی نوع سند (قولنامه، شناسنامه، سند قطعی، سند شورائی، سند منگوله دار و …)
- شناسایی صادر کننده سند (اداره ثبت اسناد و املاک، شورای عالی شهرسازی و معماری، شورای عالی حفاظت منابع طبیعی و …)
- شناسایی شماره ثبت سند و تاریخ صدور آن
- شناسایی نام، نام خ
خوب، مقاله را ادامه می دهم. این بخش های بعدی مقاله هستند:
- شناسایی نام، نام خانوادگی، شناسنامه، کد ملی و آدرس مالک فعلی ملک
- شناسایی نام، نام خانوادگی، شناسنامه، کد ملی و آدرس مالک قبلی ملک (در صورت وجود)
- شناسایی مساحت زمین و بنا و نسبت آن ها
- شناسایی کاربری ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی و …)
- شناسایی موقعیت جغرافیایی و شهرک و خیابان و پلاک ملک
- شناسایی امکانات و تجهیزات ملک (آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت و …)
- شناسایی محدودیت های قانونی یا عرفی بر روی ملک (مثلا حق رأی، حق تقدم، حق تکثیر، حق تجدید ساخت و …)
- شناسایی اختلافات یا اخذ و اعطاهای قضایی یا غیر قضایی در خصوص ملک (مثلا دعاوی ثبتی، دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری، دعاوی خانوادگی و …)
- شناسایی اسناد و مدارک پشتیبان سند (مثلا پروانه ساخت، پروانه بهره برداری، گواهی پایان کار، گواهی عدم اشغال و …)
- بررسی صحت و اعتبار سند با استفاده از منابع قابل اعتماد (مثلا سامانه الکترونیک ثبت اسناد و املاک کشور، سامانه الکترونیک شوراهای عالی شهرسازی و معماری و حفاظت منابع طبیعی کشور و …)
وظایف مشاورین املاک در خصوص بررسی قیمت ملک
قیمت یک عامل تعیین کننده در خرید یا فروش یک ملک است. قیمت یک ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد که باید توسط مشاورین املاک در نظر گرفته شود. برخی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت یک ملک عبارتند از:
- نوع سند
- کاربری
- مساحت زمین و بنا
- سال ساخت
- نوع ساختمان (آپارتمان، ویلا، زمین خالی و …)
- کیفیت ساخت
- امکانات و تجهیزات
- موقعیت جغرافیایی
- نوسانات بازار
- تقاضا و عرضه
برای بررسی قیمت یک ملک، مشاورین املاک باید روش های مناسب را به کار بگیرند. برخی از روش های رایج برای تخمین قیمت یک ملک عبارتند از:
- روش مقایسه: در این روش، قیمت یک ملک با قیمت ملک های مشابه در منطقه مقایسه می شود. برای این کار، باید ملک های مشابه را بر اساس عوامل مشترک انتخاب کرد و سپس تفاوت های آن ها را در نظر گرفت و به قیمت اضافه یا کم کرد.
- روش هزینه: در این روش، قیمت یک ملک با برآورد هزینه ساخت آن محاسبه می شود. برای این کار، باید هزینه زمین، هزینه بنا، هزینه امکانات و تجهیزات و هزینه نگهداری و تعمیرات را در نظر گرفت و جمع کرد. البته باید توجه داشت که این روش مناسب برای ملک های جدید یا بازسازی شده است.
- روش درآمد: در این روش، قیمت یک ملک با برآورد درآمد آن محاسبه می شود. برای این کار، باید درآمد حاصل از اجاره یا فروش ملک را در نظر گرفت و با نرخ بازده مناسب ضرب کرد. البته باید توجه داشت که این روش مناسب برای ملک های تجاری یا سرمایه گذاری است.
